ekání na stavební povolení může stavebníkovi výrazně prodražit celý projekt. Zpožďuje zahájení stavby, čerpání financování, uzavřené smlouvy se zhotoviteli i případný prodej dokončených nemovitostí. V souvislosti s připravovanou novelou stavebního zákona se proto často hovoří o tom, že pokud stavební úřad ve stanovené lhůtě nerozhodne, bude stavba považována za automaticky povolenou. Takto jednoduché to však není. Především je nutné rozlišovat mezi tím, co platí dnes, a tím, co obsahuje dosud neschválený návrh novely.
Jaké lhůty platí pro stavební úřad dnes
Podle § 196 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, má stavební úřad o žádosti rozhodnout nejpozději do 30 dnů od zahájení řízení v případě jednoduché stavby a do 60 dnů v ostatních případech. V zákonem stanovených situacích lze tuto lhůtu prodloužit, například u zvlášť složitých případů nebo řízení s větším počtem účastníků. Při přerušení řízení z důvodu vad žádosti navíc lhůta neběží standardním způsobem a po odstranění vad začíná znovu.
Samotné překročení této lhůty však podle současné právní úpravy neznamená, že by Vám automaticky vzniklo stavební povolení. Pokud tedy stavební úřad místo 60 dnů rozhoduje několik měsíců, nelze pouze na základě uplynutí lhůty zahájit stavbu.
Jinou věcí je již dnes existující zrychlené řízení podle § 212 stavebního zákona. Jeho použití předpokládá zejména žádost stavebníka o tento způsob řízení, existenci územního plánu obce, absenci záměru EIA, splnění zákonných požadavků na povolení záměru a souhlasy účastníků řízení. Jsou-li podmínky splněny, může být povolení vydáno jako první úkon stavebního úřadu.
U větších developerských projektů bývá rychlost povolování důležitá také pro smluvní vztahy s budoucími kupujícími. Termíny povolení, výstavby a dokončení projektu proto doporučujeme přesně provázat například se smlouvou o smlouvě budoucí.
Co znamená navrhovaná „fikce povolení“
Připravovaná novela stavebního zákona skutečně počítá s novým mechanismem pro případy, kdy stavební úřad ve stanovené lhůtě nerozhodne. K 8. září 2026 však novela není účinným zákonem. Poslanecká sněmovna ji v červenci schválila, Senát ji 20. srpna 2026 zamítl a návrh se vrátil do Sněmovny k dalšímu projednání.
Navrhovaný mechanismus je navíc podstatně užší, než by mohl vyvolávat pojem „automatické stavební povolení“. Podle vysvětlení Ministerstva pro místní rozvoj se má vztahovat pouze na jednoduché stavby a stavby sítí technické infrastruktury, u nichž stavebník požádá o zrychlené řízení a současně splní zákonné podmínky. Nemá tedy například automaticky povolovat rozsáhlé bytové projekty pouze proto, že úřad nestihl rozhodnout.
Ani v případech, na které má nová úprava dopadat, by nemělo postačovat pouze spočítat poslední den lhůty a následující ráno začít stavět. Stavebník má podle navrhovaného řešení následně získat potvrzení stavebního úřadu, že záměr splňuje zákonné podmínky a že příslušná lhůta skutečně marně uplynula. Ministerstvo proto samo upozorňuje, že nejde o „pravou“ fikci v tom smyslu, že by bylo možné bez dalšího zahájit výstavbu.
Jak se proti nečinnosti bránit už dnes
Jestliže stavební úřad zákonnou lhůtu překročil, doporučujeme nejprve zkontrolovat samotný procesní stav věci. Zejména zda bylo řízení skutečně zahájeno, zda úřad nevyzval k doplnění žádosti, zda nebylo řízení přerušeno a zda nebyla lhůta zákonným způsobem prodloužena.
Pokud je úřad skutečně nečinný, lze využít ochranu podle § 80 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu. Nadřízený správní orgán může nečinnému úřadu přikázat, aby ve stanovené lhůtě provedl potřebná opatření nebo vydal rozhodnutí. Po uplynutí zákonné lhůty může o uplatnění opatření proti nečinnosti požádat i účastník řízení.
Pokud ani tento prostředek nevede k nápravě, může připadat v úvahu žaloba na ochranu proti nečinnosti podle § 79 a násl. soudního řádu správního. Podmínkou je předchozí bezvýsledné vyčerpání prostředků ochrany ve správním řízení. Soud však stavebnímu úřadu neurčuje, že má stavbu povolit; může mu uložit povinnost rozhodnutí vydat.
U stavebního projektu proto nedoporučujeme několik měsíců pouze pasivně čekat. Časová prodleva může mít dopad na financování, navazující smlouvy o dílo i další smluvní termíny. Současně však není vhodné spoléhat na mediální informace o „automatickém povolení“, dokud příslušná změna skutečně nenabude účinnosti.
V případě jakýchkoli Vašich dotazů týkajících se dané problematiky se na nás neváhejte obrátit.
Mgr. Matěj Grödl, BSc. managing partner: matej@groedl.cz
T: +420 724 313 057