Stavební právo čeká další významná změna. Poslanecká sněmovna dne 9. září 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu a prezident republiky dne 17. září 2026 novelu stavebního zákona podepsal. Reforma mění nejen organizaci stavebních úřadů, ale také samotný způsob povolování staveb, posuzování veřejných zájmů a některá pravidla soudního přezkumu. Pro stavebníky a developery je proto důležité vědět, co se skutečně mění a kdy se jednotlivé změny projeví v praxi.
Jeden úřad, jedno řízení a jedno rozhodnutí
Jedním z hlavních principů novely je model, který Ministerstvo pro místní rozvoj označuje jako „1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“. Smyslem je omezit dnešní situace, kdy stavebník musí před podáním žádosti nebo v průběhu řízení získávat větší množství stanovisek různých dotčených orgánů a jednotlivé veřejné zájmy jsou posuzovány odděleně.
Nový systém má podstatnou část těchto agend integrovat. Stavební úřad tak nemá rozhodovat pouze o stavebně-technické stránce záměru, ale v rozsahu stanoveném zákonem také koordinovat ochranu dalších veřejných zájmů. Výsledkem má být jedno integrované rozhodování namísto řetězce dílčích postupů.
Pro stavebníka to může znamenat méně samostatných správních kroků a především jednoznačnější odpovědnost za průběh povolování. To může být důležité například u developerských projektů, kde průtahy při povolování ovlivňují financování projektu, navazující smlouvy o smlouvě budoucí i termíny sjednané s dodavateli.
Novela současně vychází z principu, že to, co již bylo posouzeno v územním plánu, by nemělo být v plném rozsahu znovu otevíráno v povolovacím řízení. Podle MMR se má zvýšit také předvídatelnost tím, že pro posouzení některých požadavků bude významný stav ke dni podání žádosti, nikoli teprve ke dni vydání rozhodnutí. citeturn798425search7
Stavební úřady projdou zásadní reorganizací
Reforma počítá s vytvořením nové státní stavební správy. V jejím čele má stát Úřad rozvoje území České republiky, pod nímž budou fungovat úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště.
Podle přechodných ustanovení má centrální Úřad rozvoje území začít vykonávat svoji působnost od 1. ledna 2027. Další úřady rozvoje území krajů mají začít fungovat od 1. ledna 2028. Reforma se tedy neprojeví jednorázově ze dne na den, ale bude zaváděna postupně.
Pro stavebníka je důležité zejména to, že probíhající a nově zahajovaná řízení mohou v přechodném období podléhat rozdílným organizačním pravidlům. U větších projektů proto doporučujeme před podáním žádosti prověřit nejen hmotněprávní požadavky na záměr, ale také aktuální věcnou a místní příslušnost úřadu.
Samostatnou otázkou zůstává územní plánování. Novela posiluje roli obcí a krajů právě při rozhodování o rozvoji jejich území, zatímco vlastní povolování staveb má být soustředěno do profesionální státní stavební správy. citeturn701789view3
Ani nová fikce povolení neznamená, že po uplynutí lhůty můžete automaticky stavět
Pozornost vyvolala také nová úprava tzv. povolení uplynutím lhůty. V médiích bývá někdy zjednodušována tak, že pokud stavební úřad nerozhodne například do 30 dnů, vznikne automaticky stavební povolení.
Takto široce však mechanismus nastaven není.
Podle vysvětlení MMR se má vztahovat pouze na vybrané případy zrychleného řízení, zejména na určité jednoduché stavby a sítě technické infrastruktury. Navíc ani samotné uplynutí lhůty nemá stavebníkovi bez dalšího umožnit zahájit stavbu. Stavebník musí získat potvrzení stavebního úřadu, že byly splněny zákonné podmínky a že příslušná lhůta skutečně uplynula bez vydání rozhodnutí.
Pokud například žádost trpí vadami nebo chybí potřebné podklady, může dojít k přerušení běhu lhůty a mechanismus se vůbec neuplatní. Pro stavebníky proto nadále zůstává zásadní předložit kompletní a kvalitně připravenou dokumentaci.
Co by měl stavebník udělat nyní
Samotný podpis prezidenta neznamená, že se celý nový systém začne používat okamžitě. Následuje vyhlášení zákona a jednotlivé části reformy mají nabíhat podle přechodných pravidel.
Pokud připravujete nový stavební nebo developerský projekt, doporučujeme nyní především zjistit, v jaké fázi projektu se budete nacházet v letech 2027 a 2028. U projektů s delším harmonogramem bude změna systému velmi pravděpodobně prakticky relevantní.
Současně je vhodné sladit povolovací harmonogram se soukromoprávními závazky. Pokud například uzavíráte se zhotovitelem smlouvu o dílo, je vhodné přesně upravit návaznost zahájení prací na získání potřebných veřejnoprávních oprávnění a určit, kdo nese riziko případných průtahů.
Novela slibuje jednodušší systém, ale přechod mezi starým a novým modelem může sám o sobě vyvolat řadu praktických otázek. U významnějšího projektu proto dává smysl posoudit dopady nové úpravy ještě před podáním žádosti, nikoli až ve chvíli, kdy vznikne spor o příslušnost úřadu nebo použitelné procesní předpisy.
V případě jakýchkoli Vašich dotazů týkajících se dané problematiky se na nás neváhejte obrátit.
Mgr. Matěj Grödl, BSc. managing partner: matej@groedl.cz
T: +420 724 313 057