Předkupní právo je důležitým právním institutem, který dává určitým osobám přednostní právo koupit nemovitost nebo její část před jinými zájemci. Nejčastěji se s ním setkáváme u spoluvlastnických podílů na nemovitostech. Pokud například jeden ze spoluvlastníků chce prodat svůj podíl, musí jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. V opačném případě může dojít k neplatnosti prodeje nebo k právním sporům.
Kdy se předkupní právo uplatňuje?
Až do roku 2020 platilo zákonné předkupní právo pro všechny spoluvlastníky nemovitostí, což v praxi znamenalo, že pokud chtěl někdo svůj podíl prodat, musel jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Po novele občanského zákoníku bylo toto pravidlo zrušeno, ale s jednou důležitou výjimkou – předkupní právo zůstává zachováno v případě, že spoluvlastnictví vzniklo děděním nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
To znamená, že pokud několik dědiců zdědí nemovitost a jeden z nich se rozhodne svůj podíl prodat, má povinnost jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Toto právo jim umožňuje zabránit tomu, aby se do spoluvlastnictví dostala cizí osoba, která by mohla komplikovat správu nemovitosti.
Předkupní právo však nemusí být jen zákonné – může být sjednáno smluvně. To se často děje mezi obchodními partnery, rodinnými příslušníky nebo investory, kteří chtějí zajistit kontrolu nad určitým majetkem.
Jak předkupní právo funguje v praxi?
Pokud na daný prodej platí předkupní právo, musí prodávající splnit několik kroků:
Oznámení nabídky ke koupi – Prodávající je povinen svůj podíl nejprve písemně nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek, za jakých by jej prodával třetí osobě. Cena musí odpovídat reálné tržní hodnotě nebo částce, za kterou je ochoten podíl prodat jinému zájemci.
Šestiměsíční lhůta – Spoluvlastníci mají 6 měsíců na to, aby se rozhodli, zda chtějí podíl odkoupit. Pokud během této doby nabídku přijmou a uzavřou kupní smlouvu, podíl získají oni. Pokud ne, může být podíl prodán komukoliv jinému.
Co když se předkupní právo nedodrží? – Pokud prodávající ignoruje povinnost nabídnout podíl spoluvlastníkům a prodá jej rovnou cizí osobě, může se oprávněný spoluvlastník domáhat svého práva soudně. Soud pak může rozhodnout o neplatnosti prodeje nebo přiznat spoluvlastníkovi právo podíl odkoupit.
Výjimky z předkupního práva
Existují situace, kdy se předkupní právo neuplatňuje. Nejčastější výjimkou je převod mezi blízkými osobami – například pokud rodič daruje podíl dítěti nebo sourozenec převede svůj podíl na bratra či sestru. V takovém případě není nutné nabízet podíl ostatním spoluvlastníkům.
Na co si dát pozor?
V praxi se předkupní právo někdy opomíjí, což může vést k právním problémům. Pokud jste spoluvlastníkem nemovitosti a chcete svůj podíl prodat, vždy si ověřte, zda se na vás nevztahuje povinnost nabídnout jej nejprve ostatním spoluvlastníkům. Naopak, pokud jste spoluvlastníkem a dozvíte se, že byl podíl prodán bez vašeho vědomí, můžete se bránit soudní cestou.
Ať už jste na straně prodávajícího nebo kupujícího, správná právní příprava vám pomůže předejít zbytečným komplikacím. Pokud si nejste jistí, zda se na váš případ vztahuje předkupní právo, je vhodné poradit se s odborníkem.
V případě jakýchkoli Vašich dotazů týkající se dané problematiky se na nás neváhejte obrátit.
Mgr. Matěj Grödl, BSc. managing partner: matej@groedl.cz
T: +420 724 313 057