Praskliny ve zdech, zatékající terasa, špatně osazená okna, nerovné podlahy, tepelné mosty nebo opakovaně se objevující vlhkost patří mezi vady, které mohou kupujícího nového bytu či domu překvapit až po jeho převzetí. První reakcí bývá požadavek, aby developer problém jednoduše opravil. Pokud však developer vadu odmítá, opravy opakovaně selhávají nebo se komunikace začne protahovat, je důležité přestat řešit pouze samotnou opravu a začít si připravovat důkazy pro případný nárok na slevu či soudní spor.
Nejdříve zjistěte, z jakého právního vztahu nárok vyplývá
Právní režim závisí mimo jiné na tom, jak jste nemovitost získali. Typickým případem je koupě již vybudované jednotky nebo rodinného domu přímo od developera. Tehdy se uplatní pravidla kupní smlouvy a odpovědnosti prodávajícího za vadné plnění.
Jiná situace nastává například tehdy, jestliže jste si u stavební firmy objednali výstavbu domu na vlastním pozemku. Základním právním vztahem je potom smlouva o dílo. Podle § 2615 občanského zákoníku má dílo vadu, pokud neodpovídá smlouvě, a na práva objednatele z vadného plnění se obdobně použijí pravidla kupní smlouvy.
Vedle zákonných práv je třeba důkladně projít také samotnou smluvní dokumentaci. Developer mohl poskytnout zvláštní záruku za jakost, sjednat vlastní reklamační postup nebo například přesně stanovit standard provedení bytu. U developerských projektů mohou být významná ujednání obsažena již ve smlouvě o smlouvě budoucí, jejích přílohách, klientských změnách nebo technickém standardu.
Vadu vytkněte rychle a především prokazatelně
Jednou z nejčastějších chyb je dlouhé neformální řešení vady s developerem. Telefonujete stavbyvedoucímu, posíláte fotografie technikovi, čekáte na slíbenou opravu a několik měsíců se nic zásadního neděje. Později může vzniknout spor nejen o příčinu vady, ale dokonce i o to, kdy a jak byla developerovi oznámena.
Vadu proto doporučujeme vytknout písemně a co nejkonkrétněji. Popište její umístění a projevy, kdy jste ji zjistili, přiložte fotografie nebo video a uveďte, jaké řešení požadujete. Veškerou komunikaci uchovávejte.
Rychlost je důležitá také z právního hlediska. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 23 Cdo 506/2025 potvrdil, že u koupené nemovitosti se skrytou vadou stavby nestačí spoléhat pouze na nejzazší pětiletou lhůtu. Není-li dohodnuto jinak, musí kupující vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté, kdy ji mohl při dostatečné péči zjistit.
Obdobný důraz na rychlé vytknutí platí i u stavby jako předmětu díla. Podle § 2629 občanského zákoníku soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel nevytkl bez zbytečného odkladu poté, kdy ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, pokud druhá strana opožděnost namítne. Je-li objednatelem spotřebitel a vada se projeví do dvou let od převzetí, zákon navíc stanoví vyvratitelnou domněnku, že stavba byla vadná již při převzetí.
Kdy má smysl znalecký posudek a požadavek na slevu
Pokud jde o závažnější nebo technicky spornou vadu, samotné fotografie často nestačí. Developer může tvrdit, že jde o běžnou vlastnost materiálu, následek nesprávného užívání bytu nebo problém způsobený třetí osobou. V takové situaci bývá vhodné vadu ještě před její opravou zdokumentovat nezávislým odborníkem.
Znalec nebo odborný technik může určit příčinu vady, její rozsah, vhodný způsob odstranění a případně náklady na opravu. To je zásadní zejména tehdy, pokud se rozhodnete namísto dalšího pokusu o opravu požadovat přiměřenou slevu.
Volba konkrétního nároku vždy závisí na povaze vady, závažnosti porušení smlouvy, dosavadním postupu developera a znění smluv. Přicházet může v úvahu odstranění vady, přiměřená sleva, a za splnění zákonných podmínek také odstoupení od smlouvy. U díla odkazuje § 2615 občanského zákoníku na pravidla kupní smlouvy. Není proto správné předpokládat, že developer má za všech okolností neomezený počet pokusů o opravu a kupující musí donekonečna čekat.
Co si připravit před předžalobní výzvou
Pokud se spor blíží soudnímu řešení, je vhodné vytvořit si ucelenou časovou osu. Měla by obsahovat smlouvu a její přílohy, předávací protokol, seznam zjištěných vad, veškeré reklamace, odpovědi developera, fotografie a videa, zápisy z kontrolních prohlídek a případné odborné posudky.
U koupě nemovitosti je vhodné mít k dispozici také dokumenty související s převodem a zápisem vlastnického práva; samotný proces převodu přibližuje náš článek o tom, jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Čím dříve se důkazy začnou systematicky shromažďovat, tím menší je riziko, že bude při případném soudním řízení rozhodující technický stav již změněn opravou nebo dalším užíváním stavby. U významnější vady proto bývá vhodné právní a technický postup koordinovat ještě předtím, než necháte problém opravit jinou firmou.
V případě jakýchkoli Vašich dotazů týkajících se dané problematiky se na nás neváhejte obrátit.
Mgr. Matěj Grödl, BSc. managing partner: matej@groedl.cz
T: +420 724 313 057